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广州东海花园(想不通!地铁18号线+江景,番禺这里为啥还是3字头?)

广州东海花园

厦滘,洛浦板块的组成之一,番禺楼市里的“小透明”。

但曾经,洛浦板块,和华南板块是同时期的番禺流量担当。凭借地段、地铁、低价,狠狠收了一波市区刚需。
如今,华南板块,还星光熠熠,而洛浦板块,早已没有当年辉煌。
老盘成交价PK:万博华碧翠山蓝天,近1年涨幅约33%;厦滘的海怡花园,一线临江,涨幅约26%;
10年楼龄成交PK:万博万科欧泊,近1年涨幅约38%;厦滘的珠江花园2010年建成的组团,涨幅约10%。
另外,岛上大平层,成交量少,根据近1年数据看,涨幅基本20-30%。
时代外滩,2020.5-2021.1,涨幅约20%;
珊瑚湾畔,2020.3-2021.1,涨幅约30%;
星河湾一号,2020.5-2021.5,涨幅约33%
有岛尖资源、有王者3号线,为什么厦滘还是不出圈?

1、地铁有等于无
厦滘这么多年,只开发了东侧的岛尖,离3号线,直线距离约3公里!日常骑小电驴到地铁站,都要15分钟!
其次,3号线上班高峰期,在汉溪长隆站就已经是炼狱模式。等到达厦滘的时候,上车难,难于上青天。
|8:30广州地铁实施客流汉溪长隆红的发黑
所以,虽然厦滘有王牌地铁,5站,15分钟直达珠城,但算上从家里到地铁,和等地铁的时间,可能,比住番禺广场的小伙伴还要早起。
2、商业配套弱
厦滘,板块内大型一点的商业体,基本是茶叶批发市场、装修建材城、酒店用品。
|沙溪酒店用品博览城
餐饮,除了小区底商,最近的丽江明珠酒店(俗称小白宫);其次厦滘地铁口的岭南电商园;要想选择多,就要横跨半个洛溪岛到洛溪食街去。

|洛溪食街对面也都是餐饮店
3、周边形象差
华快以东是纯住宅区,华快以西全是村屋、批发市场。

从住宅区一出来,外面一溜生锈铁皮搭的批发城,拉货的大货车来来往往,视觉冲击还是很强,落差感,导致印象分直接扣到负数。

4、大户型、豪宅为主
贝壳上厦滘二手小区放盘总量,是洛浦板块里最少的。还不及南浦丽江花园多。

区域内,时代外滩、星河湾半岛基本以200-500方的大平层为主;绿茵花园则是独栋别墅;总价在1000-4000万之间。
有刚需产品的只有4个:珠江花园、海怡花园、东海花园、星河湾半岛一号

|还有东海花园
结合4点看,厦滘各项表现平平,在二手市场,没有特别突出的优势。
并且,从客群看,刚需会优先考虑地铁,可岛尖离地铁远;注重环境的改善,区域内改善豪宅放盘量又很少。
所以,这就导致厦滘一直不温不火的。
不过,今年宇宙地铁18号线要开通,厦滘这次能凭沙溪站成功翻身吗?

18号线开通后,区域交通确实会有一个大提升。
①小区到地铁站更近
18号线沙溪站,在岛尖已开发位置,目前,沙溪站一个站点上盖已经建好,还有两个大概能推断出位置。

从珠江花园北门,步行到地铁口,大概10分钟。比之前去厦滘地铁站,骑小电驴还快近5分钟!
②地铁到市区更方便
18号线,一下将厦滘拉进了琶洲、万博、横沥的15分钟生活圈,不再单单和珠江新城做朋友。

并且,最重要一点,挤地铁难度可能会比3号线小。
所以,18号线开通后,区域交通会有一个实打实的改变。

除了18号线外,厦滘还有一张牌:沙溪旧改。
①旧改提速,短期可见改变
沙溪旧改范围,是厦滘的中部,且是村屋分布最广的区域。

根据公布的番禺旧改规划,沙溪旧改纳入了3年计划。这意味着,短期内,区域就会有一个大的改变。
|图片来源:番禺新出彩
虽然,沙溪旧改范围大,但是沙溪是村屋+批发市场结合,南部沿江位置,是酒店用品展览城,部分已经搬走,拆迁难度相对低。

同时,展览层规划是商品房(非回迁房)和商业综合体,开发商也有动力加快它的建设速度。

②区域配套完善
教育方面,目前,厦滘只有1所公立初中,且质量不太好,大部分都还是送民办学校。

但沙溪旧改规划里,现有的初中会被拆掉,区域内会新增2所九年一贯制。
按照开发商一般操作,有可能会引进名校教育集团,那么,未来厦滘的教育资源会更丰富。

商业方面,沙溪旧改,在沿江两岸、沙溪大道北侧,全部都规划了大量商业。等未来投入使用后,大家日常聚餐,购物会更方便。

另外,区域内还会有一所综合性医院,具体是否三甲未定。
综合看,等厦滘换脸成功,配上15分钟左右市区通勤、九年一贯学校、大型商业、医院,还是很能一战的。

根据旧改进度,新盘入市可能需要时间。那么,现阶段,沙溪站周边二手值不值得入?
可以入,但要挑房源。
首先,18号线番禺段,沙溪二手上车门槛,相对比番禺广场和万博低。
番禺广场,基本以20年以上楼龄的老房子为主。
东怡新地(楼龄5年)挂牌4.5-4.6万/方。早前探盘了解,评估价跟不上,首付压力可能会有点大。
南村万博,新盘和樾府吹6.5万+,最小110方四房,总价约700万+;
周边二手盘相对比番禺广场新。锦绣香江紫荆园(楼龄17年),挂牌4.9-5.4万/方;华碧翠山蓝天(楼龄14年)挂牌4.8-5万/方;

而沙溪,珠江花园最新一期,10年楼龄的,挂牌3.9-4.2万/方。360万可以上到90方三房。
不过,在淘沙溪二手的时候要注意:

珠江花园
小区有部分楼龄已经快30年,虽然挂牌量很多,但尽量避开。毕竟,等你住个10年、8年,再考虑换房的时候,真的就老破小了。
没有强学区加持的老破小,价格起不来,置换难度非常高。
所以,尽量淘2010年的房子。
星河湾组团
星河湾在厦滘这几个组团的产品设计,真的…一言难尽
海怡花园,要么房出阳台,要么100多方的奢阔大两房,未来置换难度高。
并且,现在小区挂牌一大半是低楼层,视野景观被绿植遮挡,中高楼层放盘量少;
星河湾半岛一号园,黑餐厅,且餐厅正对厕所;有一个卧室在阳台上,晚上上个洗手间都麻烦。

所以,除非看江户型,不然不太建议星河半岛这两个有刚需户型的组团。
综合来看,对于总预算只有300多万的刚需,沙溪二手房是值得考虑的,但要注意楼龄和户型设计。

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